《上海市住宅小区公共收益管理办法》的政策解读 ( 2026年01月14日 )
📖 便民解读
新规明确了小区公共收益（如停车费、广告费等）怎么收、怎么用、怎么管，要求公开透明，业主可监督，防止物业乱花业主的钱。
- 小区停车、广告等赚的钱属于全体业主，必须单独记账。
- 物业只能开一个监管账户，所有公共收入存入该账户。
- 业主大会成立后，可自己管或委托物业管这笔钱。
- 物业每季度要把上一季度的公共收益存入监管账户。
- 使用公共收益前，业委会需提前一年制定计划并报居委会。
- 换物业时，10天内必须移交账目和未入账的钱。
📍 上海所有住宅小区的业主
⚠️ 以上为便民要点整理，仅供参考。具体政策以政府部门官方发布的原文为准。
为进一步规范本市住宅小区利用共有部分获取公共收益的归集、使用和管理，我局修订了《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范〔2020〕14号）相关内容，并将文件名修改为《上海市住宅小区公共收益管理办法》。主要修订内容包括：
一是明确公共收入的来源。列举了公共收入的来源一般包括利用业主共有道路或场地停放车辆、利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告等内容。
二是新增公共收入项目清单公示要求。业主委员会或者物业服务企业应当在小区物业服务接待处醒目位置公开小区内产生公共收入的项目清单。公共收入账户的收支明细账目留存在小区物业服务接待处备查，接受业主、街镇和房屋行政管理部门的监督。
三是建立公共收入监管账户制度。明确物业服务企业应当只开立一个监管账户，并在账户下以物业管理区域为单位分别设置账簿。公共收入应当直接存入监管账户，坚持专户专储、单独列账、公开透明的管理原则。
四是新增业主大会成立后公共收入管理模式。业主大会成立后，经业主大会同意，可委托物业服务企业管理小区公共收入，也可授权业主委员会自行管理。委托物业服务企业管理的，应当在物业服务合同中约定物业服务企业的管理职责、管理成本及违约责任。
五是明确相关管理成本入账要求。业主大会成立前，除税费以外的管理成本应当计入前期物业费，不得另行从公共收入中提取。物业服务企业应当在每季度第一个月的月底前按规定将上一季度公共收益交存至相关公共收益子账户，相关管理成本资金转入物业服务企业其他账户。
六是加强公共收益使用决策监管。业主委员会应当在每年第四季度拟定并公布下一年度公共收益使用年度计划。明确业主委员会启动业主大会决策使用小区公共收益前，应当主动向居（村）“两委”报告。
七是新增公共收益账目及资金移交要求。物业服务合同终止之日起十日内，物业服务企业应当向代理记账机构或者业主委员会完整移交公共收入及公共收益收支凭证、账目等资料，并将未入账的公共收益交存至相关公共收益子账户。